Affrancazione e Prezzi Massimi di Cessione

Le aree P.E.E.P. (Programma per l’Edilizia Economica e Popolare) sono quelle aree riservate alla costruzione di case di tipo economico e popolare, anche conosciute come “piano di zona” o “piano 167” dal numero della legge che le ha introdotte, il 18 aprile 1962.

Tali aree venivano a far parte del patrimonio del comune che concedeva il diritto di superficie per la costruzione di case popolari ad enti pubblici o costruttori a tempo determinato, con durata in generale tra 60 e 99 anni.

Gli immobili realizzati mediante tali agevolazioni edilizie, sono tuttavia interessati da alcune limitazioni al loro utilizzo. I vincoli principali riguardano la locazione e la vendita degli stessi per quanto riguarda:

• i requisiti necessari per potere acquistare un alloggio;
• l’iniziale non locabilità o inalienabilità;
• la successiva possibilità di locare o alienare, ma a canone e prezzo limitati ed autorizzati dal comune.

In senso generale, le unità immobiliare in zona 167 possono essere alienate o locate quando siano decorsi 5 anni dal rogito notarile di assegnazione definitiva, salvo deroga ed autorizzazione del Comune quando intervengano i previsti e documentati motivi, quali:

• il decesso dei titolari del diritto;
• il trasferimento in altra Provincia per cause di lavoro;
• gravi motivi economici; – motivi di salute documentabili;
• incremento o diminuzione del nucleo familiare che renda inadeguato l’alloggio;
• ritiro in casa di riposo.

La prima alienazione o la locazione può avvenire esclusivamente a favore di soggetti che hanno, al momento della stipula dell’atto, i requisiti per l’accesso all’edilizia PEEP e al prezzo o al canone non superiore a quello determinato secondo determinati criteri.

Il prezzo massimo di cessione dell’alloggio per le successive vendite, sarà determinato secondo il prezzo di cessione stabilito in “Convenzione” con il Comune. La lettura delle Convenzioni risulta sempre molto tecnica e di difficile “interpretazione” soprattutto per quel che concerne l’accertamento dell’obbligo di osservare il prezzo massimo anche nelle cessioni successiva alla prima.

Nel comune di Roma fino a poco tempo fa, in caso di alienazione successiva alla prima, si procedeva alla richiesta di una domanda volta all’ottenimento di un “certificato di prezzo massimo di cessione” che autorizzava sulla base della Convenzione, la vendita ad una certa cifra oppure senza limitazioni, a seconda del piano di zona in oggetto.

Sulla questione dei prezzi massimi sono intervenuti molteplici pareri ed interpretazioni fin dagli inizi del 2000, arrivando così alla sentenza del Tribunale civile di Roma Sez X in composizione monocratica in data 2 maggio 2014 che interveniva sull’argomento affermando l’applicabilità del prezzo massimo di cessione anche alle cessioni successive alla prima per gli alloggi realizzati in diritto di superficie.

Infine nella ormai nota data del 16 settembre 2015, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno depositavano in cancelleria la conferma all’orientamento già espresso dal Tribunale Civile di Roma del 2 maggio 2014, confermando che il vincolo del prezzo massimo di cessione debba essere rispettato anche per le cessioni dell’immobile successive alla prima.

Con la eventuale conseguente nullità parziale del contratto e precisamente della clausola relativa al prezzo e sostituzione del prezzo massimo a quello convenuto dalle parti. Ad oggi la situazione nel comune di Roma è ancora parzialmente risolta; insieme al nostro relatore cercheremo di analizzare e chiarire questa annosa questione dei prezzi massimi di cessione e le modalità di affrancazione da tali vincoli relativi agli alloggi edificati nelle aree P.E.E.P., esaminando attentamente le modalità di richiesta, chi sono i soggetti titolati a richiederle, i costi dell’affrancazione dal prezzo massimo di cessione e ragioneremo insieme su eventuali problematiche o ripercussioni legali future.