Affrancazione semplificata Roma

Finalmente arriva la procedura semplificata sulle affrancazioni a Roma

Il caos delle affrancazioni a Roma sta finalmente prendendo la strada giusta ed indirizzando i proprietari di immobili interessati da questo tsunami sociale verso la scelta di due strade che avranno lo stesso risultato, seppur con tempi diametralmente opposti: la procedura ordinaria da sempre in vigore e la nuova procedura semplificata.

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Affrancazione semplificata Roma

Per comprendere più agevolmente questo interessante articolo, ho deciso di redigere un semplice riepilogo che sarà davvero prezioso per tutti, in particolare per chi non è pienamente informato su questa peculiare situazione, che a Roma lo Studio Tecnico Mancini segue con pazienza e competenza dal lontano 2015.

Potrete inoltre approfondire qui grazie a questo autorevole approfondimento tecnico, già cliccato da tantissimi cittadini interessati e dagli addetti ai lavori.

Ma scopriamo adesso la normativa che ha completamente cambiato la storia degli immobili (e dei loro proprietari) ricadenti nelle aree ex 167 a Roma:

• 2015 – Con la famosa Sentenza n. 18135 del 16.09.2015 della Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, è stato affermato il principio secondo cui il vincolo del prezzo massimo di cessione degli alloggi edificati ai sensi ex art. 35 della Legge n. 865/1971 su aree P.E.E.P. (Piani per l’Edilizia Economica e Popolare), segue il bene con efficacia indefinita, a meno che non intervenga una convenzione integrativa a rimuoverlo, confermando che il vincolo del prezzo massimo di cessione debba essere rispettato anche per le cessioni dell’immobile successive alla prima vendita, con la eventuale conseguente nullità parziale del contratto e precisamente del requisito relativo al prezzo, con sostituzione del prezzo massimo di cessione a quello di libero mercato convenuto dalle parti.
• 2016/2018 – Il Comune di Roma, al fine di regolamentare e rendere operativa la predetta Sentenza, ha adottato nel tempo una serie di importanti atti e delibere (tra le tante, in particolare le nn. 40/2016 e 116/2018), volte a consentire il perfezionamento della procedura di affrancazione,  adeguando la formula di calcolo del corrispettivo di trasformazione e del canone di affrancazione dai vincoli del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione, fissando per le istanze con carattere di urgenza, una tempistica di 180 giorni dalla data in cui la pratica risulti idonea e completa della documentazione necessaria per essere istruita;
• 2016/2018 – tenuto conto che il territorio edificato in aree P.E.E.P. all’interno del Comune di Roma è molto esteso e che la Legge dello Stato n. 136/2018 consentiva la presentazione dell’istanza dall’ attuale proprietà ovvero da chiunque vi abbia interesse, anche se non più titolari dei diritti reali sul bene immobile (es. ex venditori, Notai, Comuni stessi,..), fin da subito sono pervenute moltissime istanze all’Amministrazione Capitolina, che nella maggior parte dei casi non è riuscita a soddisfare l’utenza ed a garantire le tempistiche fissate nei 180 giorni per le pratiche con carattere di urgenza, lasciando inoltre in giacenza quelle ordinarie, ormai da qualche anno.
• Dicembre 2018 – Con l’approvazione della citata L. 136/2018 all’art. 25 undecies, viene riformata la precedente giurisprudenza regolamentando ulteriormente i rapporti tra le parti relativamente agli atti di compravendita già stipulati, che non sono più da ritenersi nulli, ma inefficaci relativamente al requisito del prezzo. Difatti d’ora in poi, il contratto di trasferimento di un immobile non produrrà effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L’eventuale  pretesa  di  rimborso della differenza, verrà estinta con l’affrancazione, che determinerà altresì  la  rimozione  di  qualsiasi  vincolo  di natura soggettiva.
• 2020 – per far fronte a questa manifesta inadempienza di istruire le istanze nei termini previsti di 180 giorni, il Comune di Roma ha adottato la D.A.C. n.103/2020 a vantaggio del cittadino, grazie alla quale viene consentito di avvalersi di una procedura semplificata, attivata mediante la presentazione di un’ istanza in autocertificazione (per chi non l’avesse già presentata), supportata da una relazione di calcolo dell’affrancazione asseverata da tecnico abilitato, che sotto la propria responsabilità si sostituirà per questa fase alla P.A., accelerando i tempi relativi all’istruttoria e calcolo dei canoni di affrancazione. Questa procedura è un’alternativa alle modalità ordinarie vigenti, che il cittadino potrà sempre utilizzare a seconda delle proprie esigenze temporali.
• Novembre 2020 – Viene finalmente approvato il tanto atteso Decreto del Ministero dell’Economia e Finanze, n. 151/2020, volto all’individuazione  della  percentuale  del  corrispettivo per la rimozione  dei  vincoli relativi alla determinazione del prezzo  massimo  di  cessione/locazione delle singole unità abitative e loro pertinenze, nonché dei criteri e delle modalità per la concessione, da parte dei Comuni, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo.
• Luglio 2021 – Entra in vigore la Legge 29.07.2021, n. 108 che reca modifiche ai corrispettivi delle aree cedute in proprietà, determinato dal Comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell’art. 5-bis, comma 1, del D.L. n. 333/1992; viene inoltre stabilito che il costo dell’area relativo alla trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà e l’indennità/corrispettivo relativo alla rimozione dai vincoli del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione, devono ciascuno rispettare l’ulteriore limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati.
• Febbraio 2022 – Come illustrato prontamente in questo blog, con l’ approvazione della Delibera di Assemblea Capitolina, viene recepito che per gli immobili in “diritto di proprietà”, decorsi 20 anni dalla sottoscrizione della Convenzione del piano di zona, cessa ogni vincolo di prezzo massimo di cessione e di locazione. Pertanto non sarà più necessario avviare procedimenti di affrancazione e stipulare atti notarili con il Comune, nel caso sia già trascorsa tale scadenza specificata nella convenzione per la cessione in proprietà, ovvero in quella relativa alla trasformazione da diritto di superficie in diritto di piena proprietà.
• Maggio 2022 – Nella conversione in legge del decreto-legge 21 marzo 2022, n. 21 approvato a Maggio 2022, in particolare all’articolo 10 quinquies, viene rimosso il tetto massimo di 5.000 o 10.000 Euro indicato nella L. 108/2021.
• Oggi – Come illustrato, la normativa di settore è stata approvata in via definitiva ed oggi è finalmente possibile per il cittadino scegliere quale strada percorrere per alienare il proprio alloggio dai vincoli di prezzo massimo di cessione o di locazione: quella ordinaria, gestita interamente nel suo iter amministrativo dal Comune di Roma, oppure in via semplificata mediante l’ausilio di un tecnico specializzato nel settore che, sotto la propria responsabilità, determinerà al posto dell’Amministrazione gli importi relativi ai canoni di affrancazione da versare al Comune, diminuendo gli adempimenti per la P.A. ed accelerando i tempi di perfezionamento dell’iter.

Da 40 anni lo Studio Tecnico Mancini aiuta le persone a risolvere i problemi tecnici con le case ed anche per questo abbiamo seguito dal 2015 le dinamiche relative alle istanze di affrancazione e trasformazione, partecipando come relatori a diverse riunioni di Comitati di Quartiere ed organizzato eventi nella nostra sede con il Lab.

La nostra Azienda si è strutturata collaborando con professionisti di fiducia quali legali e studi notarili, per assistere al meglio la nostra clientela per qualsiasi esigenza inerente l’argomento, inclusa la redazione della relazione asseverata necessaria per avvalersi della procedura semplificata.

Redatto il 27.12.2020

Aggiornato il 05.02.2022

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)

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