Come regolamentare la certificazione degli impianti

  

La regolamentazione dei patti relativi alla certificazione degli impianti all’interno di una compravendita, è un argomento sul quale si sorvola spesso con agilità, nonostante contempli situazioni implicite che potrebbero creare tensioni e complicare l’intera trattativa.

E per esperienza riscontro che di solito si palesa sempre nelle battute finali, dove gli accordi sono stati pressoché conclusi e diventa ancor più difficile trovare la quadra dinanzi al notaio tra parte acquirente e parte venditrice che il più delle volte hanno obiettivi differenti.

Spesso viene confusa con l’Attestato di Prestazione Energetica che si occupa di altri requisiti utili alla casa.

La norma di riferimento per gli impianti è dettata dal Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n. 37/08 e voglio sottolineare che per impianti a norma non si parla solo dei canonici “luce, acqua e gas”, bensì come la normativa di cui sopra illustra chiaramente, per impianti si intendono:

• elettrici
• scariche atmosferiche
• automazione cancelli
• radiotelevisivi
• idrici
• sanitari
• riscaldamento
• condizionamento
• distribuzione del gas
• ventilazione
• sollevamento cose e persone
• protezione antincendio.

Conformità degli impianti

Un pochino più complicato di quanto immaginato dai non addetti ai lavori, ma posso confermare che ad oggi non vi è più nessun obbligo diretto di dichiarare o produrre documentazioni relative alla conformità degli impianti installati in un immobile oggetto di rogito notarile.

Le parti sono quindi libere di stipulare la compravendita, seppur privo delle certificazioni e delle dichiarazioni di conformità degli impianti installati nel bene stesso o delle parti comuni dell’edificio su cui insiste.

E’ altresì doveroso precisare che degli impianti a norma sono uno dei pilastri per poter richiedere o rinnovare l’agibilità.

Se non sono a norma, oppure modificati nel tempo ma sprovvisti di certificazioni, ci saranno degli oneri economici che rimarranno sospesi in futuro e potrebbero tornare indietro come un pericoloso boomerang.

Ricordo anche che la verifica preventiva dello stato impiantistico in caso di Condominio, non dovrà essere fatta solo a livello di singola unità immobiliare, bensì a livello condominiale.

Non è sufficiente quindi che la tua casa certifichi il proprio impianto elettrico a norma; se l’edificio su cui insiste non è dotato ad esempio della “messa a terra”, in caso di guasto la sua sicurezza non è garantita.

Sarà quindi necessario acquisire le dichiarazioni di conformità (in gergo di.co.) degli impianti installati con certificazioni a firma di imprese installatrici regolarmente iscritte ed in possesso dei requisiti tecnico-professionali previsti.

La di.co. viene rilasciata in conformità alla normativa vigente al momento della costruzione e mantiene la sua validità fino a che non vengano eseguite delle modifiche.

In caso di smarrimento del documento, sarà possibile ottenere una dichiarazione di rispondenza (abbreviata di.ri) a firma di impiantista abilitato, valida esclusivamente per edifici realizzati fino al 2008 (data di introduzione del D.M. 37/08).

Per impianti realizzati successivamente, dovrà essere redatta una nuova dichiarazione di conformità.

Abbiamo quindi anticipato che la produzione di certificazioni impiantistiche in una compravendita non sono obbligatorie, ma se da un lato questa assenza è giustificata dalla legge e non incide sulla commerciabilità giuridica di un immobile, dall’altro, costituendo il presupposto per l’utilizzabilità in condizioni di sicurezza dell’immobile stesso, incide sulla sua commerciabilità economica.

E le garanzie da fornire non finiscono qui.

Il venditore è tenuto a garantire che l’immobile non presenti vizi e quindi nello specifico che gli impianti siano conformi alle normative sulla sicurezza.

Nel caso di vizi non visibili al momento della trattativa, spuntati fuori in un momento successivo, l’acquirente potrà rivalersi nel tempo nei confronti del suo dante causa per la rideterminazione del prezzo.

Nei casi peggiori potrebbe rispondere dei danni per cause imputabili al mancato rispetto delle norme sulla sicurezza e trattandosi di impianti, consiglierei di non tergiversare e di accertare per tempo lo stato impiantistico da sottoporre alle parti al momento opportuno all’interno della trattativa.

Qual è il momento migliore per regolamentare la “situazione impianti” all’interno di una compravendita serena?

Sicuramente già in fase di accettazione della proposta si potranno incontrare le volontà delle parti.

Il venditore fornirà massima informazione al promissario acquirente dello stato impiantistico dell’immobile, quest’ultimo ne prenderà visione e nel caso, potrà chiederne la messa a norma, oppure accettarlo espressamente, assumendosi così in forma implicita l’onere futuro di procedere a proprie cure e spese per attuare gli interventi di riqualificazione e messa in sicurezza.

Sarà altresì necessario indicarlo nel preliminare in maniera completa, regolamentando tutti gli aspetti controversi che nel caso specifico potessero sorgere circa la conformità o meno degli impianti dell’immobile in trattazione, condizione essenziale per garantire il lieto fine dell’intera vicenda contrattuale.

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aggiornato il 17.03.2024

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)