Dichiarazione di conformità catastale

Uno degli aspetti divenuti inderogabili all’interno di un odierno rogito notarile, è quello della dichiarazione di conformità catastale, ovvero l’accertamento

della conformità tra lo stato dei luoghi e tra la planimetria catastale “raster” acquisita dagli uffici dell’ AdE per l’unità immobiliare oggetto di stipula.

Nel caso particolare della dichiarazione di conformità catastale, non è sufficiente dichiarare esclusivamente la corrispondenza della

planimetria catastale allo stato dei luoghi

E’ altresì obbligatorio l’allineamento delle giuste intestazioni (nominativo, codice fiscale, quota di diritto) e degli identificativi catastali, ivi incluse le denunce di variazione pregresse mai “classate”, ovvero non inserite nell’archivio informatizzato dell’Agenzia delle Entrate (la cosiddetta visura catastale).

Le prescrizioni previste dalla L. 122/2010, dovranno essere soddisfatte e sottoscritte in atti in sede di stipula notarile dalla parte acquirente e dalla parte

venditrice, pena la nullità dell’atto.

La dichiarazione si svolge nelle ultime battute di un atto notarile e quindi di un’intera trattativa immobiliare.

Se sottovalutata o tralasciata già dalle battute iniziali, può diventare un elemento determinante per rinviare o nei casi estremi annullare una stipula, con ovvie ripercussioni morali e materiali per le parti.

E’ pertanto buona abitudine, per una trattativa serena, di verificare per tempo tale significativo aspetto.

Spesso, la conformità catastale viene confusa con la conformità edilizia e quindi con la regolarità urbanistica, ma non è così ed in questo articolo vorremmo chiarire meglio di cosa si tratta, anche per i “non addetti ai lavori”..

La dichiarazione di conformità consiste nella verifica scrupolosa della planimetria acquisita dalle banche dati catastali, con la reale consistenza dell’u.i., la sua destinazione, la disposizione della tramezzatura interna e delle finestre, nonché tutto ciò che possa riguardare in senso lato la sua rappresentazione planimetrica.

Pertanto viene così imposto l’obbligo di certificare il perfetto allineamento dei dati catastali e della conformità planimetrica, pena la nullità del rogito notarile o sospensione da parte del notaio, in attesa che si provveda alla rettifica/allineamento.

Ma in caso di lievi modifiche è necessario variare la planimetria catastale?

Questa ed altre casistiche sono riportate ed illustrate nella circolare dell’Agenzia delle Entrate di Roma n. 2/2010, che chiariva le intenzioni del legislatore indicando che “..non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne..che non variano il numero di vani e la loro funzionalità”.

Tale circolare è stata comunque smentita dalla Sentenza di Cassazione Civile n. 2047/2024 che ammonisce circa le indicazioni previste per la c.d. conformità catastale oggettiva (identificativi catastali, il riferimento alle planimetrie raster presenti in Catasto, la dichiarazione di conformità dei dati e planimetrie catastali allo stato di fatto), a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare atti pubblici e scritture private.
L’omissione determina la nullità assoluta dell’atto che ha carattere oggettivo, avendo la norma una finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale.
Pertanto, non si può procedere all’alienazione di un bene in assenza di conformità dello stato di fatto alle risultanze catastali a prescindere dalla rilevanza delle modificazioni materiali

Si ricorda sempre che la conformità catastale fa riferimento esclusivo al settore catastale.

In caso di ripresentazione della planimetria, è obbligo normativo di dichiarare e garantire all’interno di un rogito, la regolarità urbanistica dell’ immobile da parte del venditore, supportata da una documentazione amministrativa impeccabile e perfettamente corrispondente sia a livello urbanistico che catastale con i luoghi.

Si ritiene pertanto indispensabile produrre una situazione catastale conforme allo stato dei luoghi ma conforme al tempo stesso al suo titolo edilizio autorizzato.

Nel caso di incongruenze ed irregolarità, sarà possibile regolarizzare l’immobile in via postuma, “in sanatoria” mediante una C.I.L.A. o S.C.I.A. da concordare con il tuo tecnico di fiducia.

Redatto il 10.08.2017, aggiornato il 10.02.2025

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)