Cosa fare con la richiesta di integrazione dell’Ufficio Condono Edilizio di Roma

In questi giorni l’Ufficio Condono di Roma ha dato un grande segnale di ripartenza ai cittadini, inviando mediante Risorse per Roma tantissime lettere di integrazione documentale volte a definire le istanze di condono edilizio rimaste dormienti per tanti anni, a partire dal 1985.
Questa è una buona notizia per chi vuole mettere in regola la documentazione amministrativa del proprio immobile ed anche un aiuto per le persone pigre oppure ignare della presenza di una domanda di condono edilizio sul proprio bene, poiché presentata dal proprio genitore o addirittura dal proprio nonno, visto il lungo decorso del tempo.
L’iter del condono edilizio si conclude mediante il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, pertanto la sola domanda di condono non è assolutamente sufficiente per garantire la regolarità amministrativa (ed anche il valore economico) del tuo bene, come sensibilizzo di seguito.

Perché è consigliabile concludere l’iter del condono edilizio?

Si tratta di un atto amministrativo estremamente importante, poiché detenere un immobile non perfezionato con il rilascio di un titolo urbanistico definitivo che riguardi l’attuale consistenza, comporta la preclusione ad una serie di necessità ed agevolazioni proprie per l’immobile stesso.
La più importante, è data dal fatto che non può essere oggetto di una ristrutturazione completa, da richiedersi eventualmente con una C.I.L.A. oppure S.C.I.A., come da orientamento consolidato e riproposto in più di una Sentenza.
Di conseguenza, non potrà essere oggetto di bonus edilizi per interventi edilizi, attuabili esclusivamente su immobili regolari dal punto di vista urbanistico.
Inoltre, nella maggior parte dei casi, non sarà possibile accedere all’ottenimento di mutuo ipotecario in quanto le Banche raramente erogano in assenza della concessione edilizia in sanatoria, sigillo che garantisce la regolarità urbanistica di un bene.
Diventerebbe difficile promuoverlo sul mercato immobiliare, dove in quasi ogni compravendita si accede al mutuo bancario ed il notaio predilige l’ottenimento di tale titolo edilizio.

Come procedere in caso di ricevimento della notifica con richiesta di integrazione documentale?

Le lettere non sono tutte uguali e variano a seconda dell’entità e consistenza dell’abuso denunciato.
Il completamento della richiesta di condono edilizio per l’apertura di una finestra non necessita della stessa documentazione/certificazione richiesta per un ampliamento oppure per la costruzione ex novo del proprio immobile, va valutato con attenzione da caso a caso.
I documenti generalmente più richiesti sono:
1. Visura catastale storica aggiornata
2. planimetria catastale raster, depositata al momento dell’abuso
3. relazione descrittiva e stato delle opere
4. elaborato grafico ante e post operam, volto ad illustrare l’oggetto del condono rispetto lo stato preesistente all’abuso
5. denuncia ICI e TARSU-AMA per i condoni del 2003-2004
6. dichiarazione sostitutiva di certificazione di notorietà
7. dichiarazione di mancanza di pregiudizio, volta a certificare che le opere abusive non pregiudicano la staticità dell’edificio
8. regolarità della preesistenza, documentazione atta a garantire lo stato legittimo prima dell’intervento oggetto di condono edilizio

Come comportarsi dopo la ricezione della lettera di Risorse per Roma?

Il primo consiglio è quello di affidarsi ad un tecnico abilitato ed esperto della materia, quale Geometra, Ingegnere, Architetto, ecc…. che dopo una consulenza mirata ti saprà guidare nei passaggi successivi, che in generale sono quelli che brevemente illustro.
Innanzitutto, è necessario eseguire idoneo accesso agli atti ed accertare cosa è stato depositato negli anni passati presso l’Ufficio Condono.
Un’attività professionale così importante, che interessa il tuo bene più prezioso, non può essere svolta sulla base di fogli sciolti rinvenuti nella cartellina del tuo venditore o di tuo suocero, che potrebbero essere superati da altri successivi o addirittura sospesi dall’U.C.E. di Roma.
Bisogna acquisire i documenti inerenti direttamente alla fonte, accertando anche lo stato istruttorio ad oggi.
Sulla base di tale accesso completo, che illustrerà senza dubbi l’abuso denunciato, si potrà procedere all’analisi e fascicolazione dell’ integrazione documentale in riferimento alle relative leggi sul condono interessato (1985, 1994 o 2003).
Ogni legge sul condono prevede normative di base, documenti ed asseverazioni differenti a seconda del caso, che dovranno essere valutati e prodotti senza errori che potrebbero pregiudicare l’iter istruttorio.

E’ interessante sapere che i principali motivi ostativi al rilascio di una concessione in sanatoria, sono generalmente rappresentati dalla salvaguardia dei diritti verso terzi oppure dalla presenza di vincoli di tutela nell’area su cui ricade l’abuso.
Alcuni di questi documenti potranno essere reperiti o prodotti dal proprietario dell’immobile, mentre tutte le asseverazioni tecniche dovranno essere necessariamente a firma di Professionista abilitato.

Come si depositano i documenti richiesti presso l’U.C.E.?

La documentazione richiesta da RpR potrà essere depositata telematicamente tramite piattaforma Sicer online del Comune di Roma, previo accreditamento ed abbinamento a proprio nome della domanda di condono.
Qualora vi fossero altri comproprietari o aventi titolo, è necessario acquisire opportuna delega dagli stessi contitolari.
E’ prevista la possibilità di delegare un tecnico per espletare tutte queste attività telematiche per conto della proprietà.
Il termine di consegna viene indicato nelle lettere in 90 giorni dalla notifica.

Quali sono i tempi di rilascio della concessione in sanatoria?

Questa documentazione integrata verrà istruita con procedura ordinaria, ovvero l’Ufficio Condono provvederà alla lavorazione con le proprie modalità e tempistiche, ad oggi non preventivabili seppur si potrebbero ipotizzare molti anni, sulla base delle esperienze precedenti.
La procedura ordinaria può essere sostituita dalla procedura semplificata, decisamente più veloce ed al passo con le esigenze immobiliari di ogni cittadino che vuole disporre liberamente del proprio immobile.
Al rilascio della concessione in sanatoria, titolo edilizio che conclude definitivamente l’iter del condono edilizio, sarà possibile richiedere l’ agibilità in funzione dell’intervento e dei requisiti strutturali, impiantistici ed energetici dell’immobile regolarizzato.
Ricordo che con la concessione in sanatoria viene regolarizzato lo stato urbanistico al momento della domanda di condono e non abusi o interventi edilizi successivi, che dovranno essere eventualmente regolarizzati mediante una sanatoria edilizia oppure, in caso di impossibilità per contrasto con la normativa vigente, si dovrà procedere alla messa in pristino dei luoghi.

Redatto il 12.01.2025

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)