Due Diligence preventiva: affari sicuri, a prova di futuro

Nel mondo dell’edilizia e dell’urbanistica, soprattutto quando si parla di compravendita immobiliare, una consulenza tecnica preventiva, in gergo definita anche due diligence immobiliare, da parte di un tecnico abilitato e competente rappresenta un passaggio quasi naturale per chi voglia mettersi al riparo da qualsiasi intoppo o rischio economico.

Spesso sottovalutata e richiesta solo quando il problema è già evidente e minaccioso, questa pratica può fare la differenza non solo garantendo il buon esito di un’operazione immobiliare, ma anche offrendo una sicurezza legale e amministrativa che si riflette positivamente sulla valorizzazione del bene, sia in una compravendita serena, che per la futura successione ai propri eredi, che inconsapevoli ricevono immobili in eredità con importanti problematiche urbanistiche silenti, che ne pregiudicano la loro divisione ereditaria.

Cos’è la Consulenza Tecnica e perché è importante?

La consulenza tecnica preventiva, è un servizio che un tecnico qualificato del settore offre a chiunque si appresti a intraprendere un acquisto, una vendita, una ristrutturazione abbinata ad un business immobiliare o bonus fiscali.

Conoscere da subito lo stato amministrativo di un immobile, mette in condizioni di vantaggio decisionale le parti interessate.

Il professionista abilitato, che può essere un Geometra, un Architetto, un Ingegnere o altri, si occupa di esaminare lo stato dell’immobile sotto il profilo tecnico ed urbanistico, per verificarne la regolarità urbanistica e la conformità alle normative vigenti.

Un aspetto cruciale della consulenza preventiva riguarda l’analisi delle pratiche edilizie esistenti e precedenti, quali Permessi di Costruire, S.C.I.A., C.I.L.A., D.I.A., condono edilizio, ecc …

Dopo un accurato rilievo mediante misurazione e restituzione grafica, si potrà eseguire una verifica completa su questi aspetti, identificando la piena conformità del bene, oppure, eventuali irregolarità che potrebbero compromettere la legittimità dell’immobile e di conseguenza mettere a rischio la sua compravendita.

In questo caso, anche il suo valore di vendita ne risentirà, perché fermo restando la sua commerciabilità ai sensi di legge, presterà il fianco ad eventuali contrattazioni di parte acquirente che cercherà oltre misura di abbatterne il prezzo di mercato in funzione di tali irregolarità amministrative svelate.

Nei casi peggiori, diventa più semplice procedere addirittura alla messa in pristino dell’ abuso rilevato ed accertato come insanabile.

Investire in una Due Diligence immobiliare consente di risparmiare rispetto un contenzioso legale

Operando nel settore della compravendita immobiliare, sono stato spesso consulente di parte venditrice, di parte acquirente ed anche del notaio, osservando le dinamiche da tutti i punti di vista e contribuendo in maniera imparziale a fornire certezze alla trattativa.

Uno degli aspetti che ho sempre riscontrato come sottovalutato all’interno di un incarico di consulenza tecnica preventiva, è il risparmio economico che questa può generare nel lungo periodo.

Sebbene il costo, o meglio il valore come dico io, di un tecnico possa sembrare un’aggiunta non necessaria all’inizio, col passare del tempo viene compreso si tratti di un investimento che ripaga ampiamente.

Un tecnico esperto e specializzato in questo settore può, infatti, individuare problematiche che altrimenti potrebbero essere ignorate, e che, in caso di mancata risoluzione, potrebbero dare luogo a lunghe e costose dispute legali, il che implica il ricorso ad avvocati dove alla fine non vince mai nessuno e nei casi peggiori si è soggetti a risarcimento danni.

Il fai da te nell’immobiliare è altamente sconsigliato vista la complessità e multidisciplinarietà dell’argomento.

Perché quando si acquista un auto usata per qualche migliaio di euro si fa fare un giro di prova al proprio meccanico di fiducia per “sentire” se c’è qualche rumore di troppo, mentre per avere garanzie sull’acquisto del bene più prezioso della propria famiglia, di qualche centinaio di migliaia di euro, non si incarica un Professionista per svolgere accertamenti mirati sullo stato legittimo e sottoscriverci che l’operazione che stiamo per concludere non presenta vizi occulti?

Un esempio concreto di risparmio potrebbe essere la scoperta di abusi edilizi non sanati, caso ahimè ricorrente, che potrebbe far perdere valore ad un immobile o addirittura impedire la sua vendita per mancata conformità della planimetria catastale, caso non accettabile dal notaio.

Anche le banche tendono a non erogare mutui ipotecari in presenza di difformità edilizie, pertanto visto che la maggior parte delle compravendite ad oggi è sottoposta all’intervento bancario, al fine di velocizzare le operazioni è consigliabile di controllare ed eventualmente predisporre al meglio tutti i documenti amministrativi.

Importante sarà anche la verifica dell’esistenza dell’agibilità, documento non obbligatorio per rogitare, che potrebbe comunque incidere nella determinazione del prezzo finale di vendita se non ben regolamentato in precedenza.

Sono certo di aver illustrato al meglio i punti di forza dell’avvalersi di una due diligence immobiliare, da attuare prima dell’immissione del bene sul mercato o al massimo prima dell’accettazione tra le parti, evitando così di trovarsi in situazioni spiacevoli e costose, riducendo il rischio di contenziosi e di grandi mal di testa.

Non lasciare che imprevisti burocratici possano compromettere il tuo investimento: la consulenza tecnica preventiva è la chiave per evitare rischi e rendere i tuoi affari immobiliari sicuri e redditizi, oggi e per sempre.

Redatto il 05.01.2025

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)