LEGGE SALVA-CASA SPIEGATA SEMPLICE

Finalmente è giunta  la conversione in legge del tanto atteso D.L. 69/2024, il cosiddetto SALVA CASA!

E’ stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale dal 28 Luglio 2024 la Legge 105 del  24 Luglio 2024 ed è divenuta immediatamente applicabile.

Questi aggiornamenti normativi in materia urbanistica ed edilizia contribuiranno a dare una spinta propulsiva alle compravendite immobiliari, semplificando le modalità di risoluzione di piccole o grandi difformità che spesso imprigionano la libera circolazione di alcuni immobili di proprietà di ignari cittadini.

La tanto pubblicizzata “pace edilizia” riuscirà a dare ai cittadini le risposte che da tempo cercavano? 

Vediamo in questo solido articolo alcune delle principali modifiche che hanno interessato il Testo Unico per l’Edilizia D.P.R. 380/01 e che ci affiancheranno almeno per i prossimi decenni.

Certo! Per i prossimi anni,  perché non si tratta di una Legge “a tempo” ma stabile, pertanto non sarà necessario affollarsi per avviare le necessarie pratiche di accesso agli atti, propedeutiche all’eventuale regolarizzazione dei propri immobili.

E questa è già una buona notizia per i cittadini!

L’altra notizia che bisognerà metabolizzare  è che non si tratta del fantomatico e molto propagandistico condono edilizio, bensì di una sanatoria edilizia, con molte differenze molto importanti per il settore urbanistico.

Sono stati allargati i margini normativi nella condizione più favorevole al cittadino, cercando quindi di far rientrare in questa sanatoria le tantissime situazioni immobiliari che fino ad oggi non potevano avere una risposta positiva dalla Pubblica Amministrazione.

Ma vediamo subito cos’è cambiato, con semplicità, senza utilizzare antipatici tecnicismi.

Art. 6 – Interventi di edilizia libera (quelli non soggetti ad autorizzazione)

Vengono inseriti tutti gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili VEPA, adesso anche su logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, ad eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.

Rientrano in regime di edilizia libera, anche l’installazione di tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili.

Queste installazioni dovranno essere addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera, con  caratteristiche costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente, in armonia con le preesistenti linee architettoniche, senza determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso con conseguente variazione di volumi e superfici.

Ottimi chiarimenti ed integrazioni da parte del legislatore, ma anche se si tratta di interventi di edilizia libera, facciamo sempre attenzione ai vincoli di tutela ricadenti eventualmente nell’area ed all’ottenimento del preventivo nulla osta condominiale, prima di acquistare od installare queste strutture che contribuiranno al miglioramento della prestazione energetica dei propri immobili.

Art 9 bis c. 1 bis – Determinazione dello stato legittimo per trasferimenti immobiliari o pratiche edilizie

Lo stato legittimo di un immobile, atto a certificare la sua regolarità urbanistica,  fino a prima del Decreto era dimostrato dalla sommatoria di tutti i  titoli edilizi rilasciati o formatisi per silenzio assenso su un immobile.

Con le modifiche del Salva-Casa, potrà essere determinato solamente dall’ultimo titolo edilizio, rilasciato o assentito, relativo a lavori che abbiano interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare a condizione che l’Amministrazione, in sede di rilascio dello stesso, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Per la dimostrazione dello stato legittimo delle singole u.i./edificio non rileveranno più le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio/singole u.i. (Superbonus docet)

Viene così applicato il principio dell’ affidamento, che permette al cittadino di confidare che il comportamento della P.A. sia conforme alle regole di diligenza, prudenza e perizia.

Questo aggiornamento snellirà e renderà più economiche le ricerche e verifiche tecniche per attestare lo stato legittimo sia in fase di presentazione di progetti edilizi, che nel caso di una compravendita immobiliare,  dove potrà essere certificato da tecnico abilitato mediante perizia asseverata, da allegarsi al rogito del notaio.

Art. 23 ter – Mutamento destinazione d’uso

Viene semplificato e reso più economico il cambio di destinazione d’uso di singole unità immobiliari all’interno delle stesse categorie funzionali, a condizioni particolari e comunque nel rispetto delle normative di settore.

Potrà essere ottenuto più velocemente mediante una S.C.I.A. rispetto al previsto Permesso a Costruire, che rimane utilizzato per le richieste con interventi di maggiore entità.

Per gli immobili al primo piano fuori terra o seminterrato il cambio potrà essere ulteriormente disciplinato dalla legislazione Regionale.

Ci sarà un risparmio economico per il cittadino in quanto alcuni interventi non sono più subordinati all’obbligo di reperimento di ulteriori standard urbanistici o superfici da adibire a parcheggi, che comportavano esborsi economici anche rilevanti in alcuni casi.

Non sarà comunque possibile eseguire mutazioni d’uso “sempre ed ovunque”, in maniera incontrastata!

Esistono, difatti, dei rapporti equilibrati tra gli immobili ed il territorio dove sono ubicati, fissati in maniera puntuale a livello locale e non gestibili in maniera generalizzata ed imprevedibile da una norma nazionale.

Ogni Comune ha la sua storia, i suoi programmi urbanistici, le aree da tutelare, le infrastrutture da realizzare per migliorare la vita dei suoi cittadini.

E’ pertanto facoltà delle Regioni di fissare specifiche condizioni per i cambi di destinazione d’uso, che dovranno trovare riscontro anche all’interno dei P.R.G. e degli strumenti urbanistici vigenti in ogni Comune.

Art. 24 – Modifiche ai requisiti di agibilità

Sono stati diminuiti alcuni requisiti minimi, finora previsti per l’ottenimento del certificato di agibilità.

Adesso sarà possibile attestare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie anche per locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri,  fino al limite massimo di 2,40 metri e con superfici minime di mq. 20 (prima, non meno di 28 mq), comprensiva dei servizi,  per alloggio mono-stanza adibito ad una persona.

Per consentire la realizzazione di queste mini-abitazioni e dare risposta alle nuove esigenze abitative, dettate anche dall’attuale situazione socio-economica, sono state previste delle necessarie prescrizioni precauzionali.

Il progettista, per ottenere queste deroghe alle precedenti prescrizioni edilizie ed igienico-sanitarie, dovrà dimostrare che sono soddisfatte le condizioni di adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dalla normativa di specie e la nuova unità generata dovrà provenire da interventi mirati di recupero edilizio o di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie oppure da un progetto di ristrutturazione con soluzioni atte a garantire idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio.

Art. 34 bis – Tolleranze di ampliamenti ed errori in fase di costruzione

Sono stati ampliati i margini delle tolleranze costruttive, per errori in fase di costruzione realizzati entro il 24 maggio 2024, che hanno determinato aumenti di cubatura fino al 6% della superficie inizialmente autorizzata, esclusi eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Per interventi successivi a tale data, rimane invariata la tolleranza costruttiva del 2% precedente il Decreto Legge n. 69/2024.

Queste tolleranze dovranno essere state realizzate in fase di costruzione dell’opera, pertanto non rientrano in tali fattispecie le verande o aumenti di cubatura eseguiti successivamente.

Sono ammesse anche le tolleranze esecutive per variazioni in fase di cantiere rispetto i progetti approvati, come il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Le tolleranze costruttive, oltre a non essere considerate violazioni, se ricadenti in zone sottoposte a vincoli paesaggistici, potranno essere soggette a compatibilità paesaggistica, finora esclusa negli interventi comportanti aumenti di superfici o volumi.

Per le tolleranze esecutive rimane invariato non essendo espressamente richiamate nella neonata normativa.

Entrambe le predette tolleranze hanno esclusivi fini urbanistici e non catastali, pertanto in sede di stipula notarile dovrà essere sempre verificata la conformità catastale.

Per le unità immobiliari situate in zone individuate dal T.U.E. come sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico abilitato dovrà attestare che gli interventi rispettano le prescrizioni delle norme tecniche per le costruzioni al momento della realizzazione dell’intervento (e non più anche al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria).

Questa semplificazione consentirà di liberare molte situazioni di abusivismo che in precedenza erano regolarizzabili a livello urbanistica, ma non a livello sismico.

Quante volte ci siamo trovati di fronte alle problematiche di balconi difformi, di modesti ampliamenti o di aperture o spostamenti di finestre su muratura portante che non potevano essere regolarizzati in via postuma a livello sismico?

Oggi ci sono delle aperture di regolarizzazione postuma in tal senso, mantenendo al tempo stesso un buon livello di sicurezza strutturale.

Si attesta anche che la sola tolleranza costruttiva del 2%, prevista dall’art. 34 bis, vale anche per gli scostamenti rispetto alle misure progettuali in materia di distanze e di requisiti igienicosanitari.

Questo vuol dire che se una costruzione è stata erroneamente edificata a ml. 4,91 rispetto i 5 ml. previsti nel suo progetto approvato, oppure l’altezza della propria abitazione è di ml. 2,66 rispetto i ml. 2,70 autorizzati, non c’è più bisogno di correre ai ripari perché il legislatore li ha derubricati a tolleranze costruttive e quindi non necessari di eventuale regolarizzazione (che comunque non si poteva ottenere!).

Ma come fare ad accertare se in fase di costruzione del proprio immobile c’è stato un eventuale errore esecutivo o costruttivo che ha comportato difformità o ancor peggio aumento di cubatura? Ed eventualmente in quale misura percentuale?

Le attività da svolgere per avere delle certezze sullo stato amministrativo del proprio bene sono diventate molteplici e con grado di difficoltà elevato.

L’accesso agli atti e loro attenta analisi e studio, diventa il primo passaggio naturale.

Successivamente, grazie ad un accurato rilievo tecnico e sovrapposizione sull’elaborato grafico considerato come “stato legittimo”, un professionista abilitato ed esperto potrà determinare il grado di sicurezza e garanzia urbanistica del proprio immobile, inderogabile per un’eventuale ristrutturazione, accesso a benefici fiscali o per una compravendita serena.

Art. 34 ter – Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo ed abitabilità “sanante”

Per gli interventi realizzati in difformità dal titolo rilasciato prima della Legge n. 10 del 28 Gennaio 1977 (cd Legge Bucalossi) e che non sono riconducibili alle tolleranze esecutive e costruttive, è possibile regolarizzare l’intervento mediante presentazione di una S.C.I.A. tardiva ed il pagamento della relativa oblazione.

Tale data spartiacque, indica l’introduzione della possibilità di presentare varianti in corso d’opera grazie alla L. n. 10/77, ripresa dal legislatore per consentire al cittadino di regolarizzare difformità eseguite in forza di un titolo abilitativo rilasciato entro tale data, che dovrà essere certificata o desunta dal tecnico asseveratore.
E’ inoltre ammesso che le parziali difformità realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, sono soggette alla disciplina delle tolleranze costruttive già illustrate.

Pertanto non necessitano di sanatoria edilizia.

Questa fase molto delicata può essere accertata mediante un’accurata lettura e verifica tecnica del fascicolo progettuale ed inerenti, relativi all’edificio e l’immobile, al fine di accertare  i passaggi storici e determinare con chiarezza lo stato ed i passaggi amministrativi svolti per l’edificio/unità immobiliare d’interesse.

Artt. 36, 36bis e 37 – Accertamenti di conformità

Vengono diversificate le possibilità di richiesta di accertamento di conformità in funzione della tipologia di abuso, ai sensi dell’art. 36 (sanatoria di abusi primari), del neonato art. 36 bis (sanatoria di abusi secondari) ed art. 37 (fiscalizzazione di abusi minori).

Per i casi di sanatoria edilizia minori, viene eliminata la c.d. “doppia conformità” negli accertamenti di conformità.

Quindi non è più necessario dimostrare che l’intervento sia contemporaneamente conforme alla normativa vigente al momento della realizzazione dell’abuso ed al momento della presentazione dell’istanza di regolarizzazione, ma solo a quest’ultima.

Sarà inoltre possibile presentare una sanatoria “condizionata” alla realizzazione/rimozione di opere che non consentono la regolarizzazione di un abuso.

Viene così cancellato un pesante tabù che perdurava da anni e che non consentiva al cittadino di eliminare o modificare alcune situazioni di abusivismo nel proprio immobile, considerato dalla P.A. e dalla Giustizia come il perpetrarsi di un intervento abusivo (perché non autorizzabile) su un’opera abusiva.

La “doppia conformità” resta invariata solo per i casi più gravi e libererà alcune casistiche bloccate da anni negli uffici tecnici e nei Tribunali, come quelli oggetto della c.d. fiscalizzazione.

Sono previste sanzioni amministrative da €. 1.032 a 10328 nei casi di duplice conformità asincrona, ridotte da €. 516 a 5164 nei casi di duplice conformità tradizionale, da destinarsi alla demolizione di opere abusive o interventi di rigenerazione urbana di aree degradate.

Vengono fissate delle nuove ed inderogabili tempistiche nel rilascio dei provvedimenti da parte delle P.A.

Si invertono le modalità di risposta della P.A. ai cittadini, da silenzio-rigetto a silenzio-assenso, significando che se l’Amministrazione non risponde entro i termini di 45 giorni per il Permesso in sanatoria e 30 giorni per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, le eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci ed il titolo si considera formato.

Per immobili ricadenti in zone sottoposte a vincolo paesaggistico, si aggiungono fino a 180 giorni a quanto predetto.

Gli Uffici preposti, dietro richiesta dell’avente titolo, dovranno rilasciare apposita attestazione telematica circa il maturarsi del decorso dei termini e la formazione del titolo abilitante.

Ovviamente i Comuni hanno sempre la possibilità di annullare in autotutela i provvedimenti, anche decorsi i termini di legge, in casi di interesse pubblico o di vizi procedurali o sostanziali dell’istanza depositata.

Conclusioni e primi passi per avere garanzie sul proprio bene

A giudizio tecnico dello scrivente, questo Salva- Casa è benvenuto, anche se migliorabile in un futuro che ritengo davvero prossimo.

Non è il tanto agognato condono edilizio, ma di certo darà respiro e libertà a tanti progetti immobiliari fino ad oggi rimasti sospesi, valorizzando e recuperando il patrimonio edilizio esistente, senza ulteriore consumo di suolo.

Ha modificato di molto il precedente ordinamento urbanistico ed edilizio e bisognerà valutare di caso in caso se e come applicarlo.

Semplificherà alcuni passaggi che imbrigliavano le trattative immobiliari e soprattutto destavano stupore nei cittadini che capivano solo nel momento di necessità che la loro casa, ricevuta per successione, o ancor peggio acquistata anni addietro con l’ausilio di un perito per il mutuo e del notaio per la stipula, nascondeva un bel problema urbanistico, talvolta irrisolvibile!

Consentirà di realizzare progetti immobiliari con certezza e con l’opportunità di non mettere a rischio eventuali agevolazioni fiscali richieste per lo svolgimento dei lavori, che decadrebbero in caso di accertato abusivismo edilizio.

Adesso è chiaro che il primo passo è verso un’accurata due diligence immobiliare, volta a dare sicurezza attuale e futura della propria proprietà immobiliare.

L’assistenza di un professionista abilitato e competente in questo passaggio consentirà agevolmente di esaminare la storia documentata del proprio immobile e determinare con certezza il suo stato amministrativo e le migliori strategie future da utilizzare.

Buon lavoro a tutti!

Redatto il 13.08..2024

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)