Le vetrate panoramiche sono soggette ad autorizzazione?

Vorrei “chiudere” il mio balcone come ha fatto il condomino del palazzo di fronte, è possibile?

Devo “regolarizzare” la veranda che avevo realizzato anni fa sul terrazzo, per consentire al Condominio di procedere con il superbonus, cosa devo fare?

Posso “ampliare” la superficie del soggiorno con quelle vetrate delle quali non mi ricordo il nome?

Sono solo alcuni dei quesiti che spesso ricevo nelle consulenze urbanistiche relative alla regolarizzazione o nuova installazione di vetrate sui propri balconi e terrazzi.

Queste nuove strutture vengono tecnicamente chiamate VePA, ovvero Vetrate Panoramiche Amovibili.

Sono state finalmente regolamentate dal Decreto Aiuti bis (D.L. 115/2022 art 33 quater lett. B-bis) dopo anni ed anni di dubbi ed interpretazioni tecniche che, nella peggiore delle situazioni, hanno comportato salate sanzioni e richieste di messa in pristino dei luoghi, da parte della P.A. verso i cittadini.

Anche la Legge Salva-casa, che ha allargato ulteriormente le sanatorie edilizie, ha confermato si tratti di edilizia libera.

Già dai primi degli anni 2000 ricordo che incontravo i fornitori di queste VePA in fila con me fuori dagli uffici tecnici dove mi recavo.

All’epoca veri e propri pionieri di questa nuova generazione di infissi, che nella maggior parte delle volte ricevevano dei secchi no dai responsabili degli uffici tecnici proprio perché queste installazioni non erano contemplate nei Regolamenti Edilizi ormai datati e pertanto viste come dei veri e propri ampliamenti di superficie, non consentiti dalle norme edilizio-urbanistico vigenti.

Oggi le vetrate amovibili sono regolamentate e consentite, addirittura senza richiedere autorizzazioni al Comune.

Ma facciamo una bella distinzione tra le VePA, le serre solari e le verande, al fine di non fare confusione e rischiare di sbagliare intervento edilizio.

Le verande sono dei locali o spazi coperti aventi caratteristiche di balconi, terrazze o portici, chiuse sui lati perimetrali da vetri o muratura. Sotto il profilo urbanistico sono dei veri e propri aumenti di cubatura e necessitano di autorizzazione edilizia data dal Permesso di Costruire.

Le serre solari sono delle strutture fisse costituite in genere da infissi e vetri ad alta efficienza energetica che, installate su balconi, terrazzi o lastrici di pertinenza, portici interni all’edificio, migliorano il comfort climatico degli ambienti di una unità immobiliare.

Le VePA invece consistono negli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici.

Possono essere installate anche su logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, ad eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.

Consentono inoltre il miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, la riduzione delle dispersioni termiche, la parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio.

Tali strutture devono favorire una naturale micro-aerazione a garanzia della salubrità dei vani interni domestici, quindi di natura residenziale.

Dovranno essere addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera, con  caratteristiche costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente, in armonia con le preesistenti linee architettoniche, senza determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso con conseguente variazione di volumi e superfici.

Per evitare incomprensioni, si riassume in maniera esemplificativa che le VePA non possono determinare aumento di superficie utile dell’immobile, pertanto dovrà essere mantenuta la destinazione non residenziale di balcone, loggia o terrazzo, evitando l’installazione in tali ambienti di impianti di riscaldamento/raffrescamento, posti di cottura, ecc…

Le vetrate dovranno essere amovibili e di modesto impatto visivo, limitando al minimo le strutture di supporto ai vetri che dovranno essere trasparenti e non oscurati oppure a specchio od alto.

La loro installazione modifica e favorisce il consumo energetico di un alloggio e pertanto necessita della redazione/aggiornamento dell’A.P.E.

Quali autorizzazioni richiedere per l’installazione delle VePA?

Sotto il profilo meramente tecnico, ad oggi, non è richiesta nessuna autorizzazione.

Si, perché il legislatore con queste prescrizioni ha inquadrato l’ intervento edilizio tra quelli rientranti nell’”edilizia libera” e pertanto non necessita di richieste presso gli uffici tecnici comunali.

Come si configura l’intervento nei rapporti con il Condominio?

La normativa è recente ed ancora non c’è un orientamento giurisprudenziale in merito, ma possiamo basarci sulla personale esperienza e statistica, con assimilazione a casi similari.

Le questioni di decoro architettonico sono già tutelate dal Codice Civile.
Quindi, innanzitutto, l’intervento in progetto non dovrà assumere una rilevante disarmonia al complesso edilizio preesistente, tale da pregiudicarne l’originaria fisionomia e alterarne le caratteristiche architettoniche originarie.

E’ assolutamente consigliato di verificare a monte la presenza di specifiche disposizioni nell’ambito del regolamento condominiale e di richiedere in via preventiva il nulla osta condominiale all’installazione, al fine di evitare contestazioni dopo la realizzazione delle VePA (e relativa spesa).

In area sottoposta a vincoli è necessario richiedere autorizzazione?

Ad oggi la liberalizzazione dell’installazione delle VePA lascia il dubbio circa l’eventuale presenza di vincoli sull’immobile oggetto di installazione (dlgs n. 42/2004).

Sulla base del D.P.R. 31/2017 volto allo snellimento delle procedure amministrative in zone vincolate, venivano individuati una serie di interventi edilizi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica poiché ritenuti privi di rilevanza (Allegato A), nonché una serie di opere soggette ad autorizzazione semplificata, perché di minore impatto sul paesaggio (Allegato B).

La realizzazione di queste vetrate, essendo stata regolamentata nel 2022, non è ovviamente prevista fra le esclusioni dall’autorizzazione paesaggistica, sebbene riconducibile ad interventi similari di edilizia libera, che ad oggi sono esclusi dalla necessità di permesso.

In assenza di regolamentazione, permane il dubbio sulla necessità o meno di richiedere autorizzazione paesaggistica.

Si rimane pertanto in attesa di aggiornamenti normativi ed in caso di necessità si consiglia di procedere con la strada più prudenziale per il cittadino, richiedendo l’autorizzazione paesaggistica all’Ente preposto e ritirando così il parere favorevole o in alternativa l’eventuale risposta di “non necessità di parere”.

L’assistenza di un tecnico abilitato è da sempre la migliore garanzia per una corretta individuazione della strada più idonea da percorrere nell’ottenimento dei vostri obiettivi.

Redatto il 15.01.2023

aggiornato il 17.03.2024 e 31.05.2024

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)