Nulla Osta condominiale

La modifica del prospetto di un edificio è un intervento rilevante perché determina la variazione delle caratteristiche estetiche ed architettoniche di un fabbricato, regolamentato sia sotto il profilo tecnico/urbanistico che sotto il profilo del diritto tra terzi.

Quando andiamo ad intervenire su beni di natura condominiale, dobbiamo ben tenere presente che anche se ci troviamo ad operare su un’area che da una parte risulta assolutamente nella nostra piena proprietà e disponibilità, dall’altra va ad interessare una porzione “comune” intesa come prospetto esterno del fabbricato, che viene pertanto tutelato e normato come bene condominiale nelle modalità previste dal Codice Civile e/o dal Regolamento del Condominio stesso.

Ma per eseguire un intervento di modifica di un bene di natura condominiale, comporta necessariamente l’acquisizione preventiva del nulla osta dell’Assemblea Condominiale?

La risposta arriva dal comma 1 dell’art. 1102 del codice civile, che in sintesi sancisce la libertà di ciascun condomino di servirsi della cosa comune per migliorare la propria utilità, fino a che l’intervento non leda la stessa libertà da parte degli altri condomini.

Trattasi quindi di materia complessa e con mille sfaccettature, variabile a seconda del singolo caso che si prospetta.

Il Condominio non può teoricamente opporsi all’intervento di modifica edilizia, a meno che lo stesso non vada a deturpare il decoro della facciata od ostacoli agli altri aventi diritto la medesima opportunità, cose difficilmente valutabili in maniera oggettiva e pertanto innesco di discussioni e diatribe tra condomini.

Per evitare imprevisti o spiacevoli contenziosi, si consiglia pertanto di presentare, in via preventiva, un progetto definitivo all’attenzione del Condominio nei casi in cui si voglia modificare il prospetto esterno per aprire o modificare una finestra, installare una canna fumaria, realizzare pensiline, pergolati, tettoie, installare un’unità esterna per un condizionatore o qualsiasi altra innovazione su area di natura condominiale, indicando le modalità di realizzazione dell’intervento nel rispetto delle norme di sicurezza statica e dei luoghi di lavoro.

Su questo tema ci permettiamo di consigliare nuove tecniche di montaggio tramite l’”edilizia in fune” che apporta concrete soluzioni, anche in situazioni difficoltose come nei centri storici, a costi contenuti.

Ad ogni modo bisognerà garantire al Condominio che l’intervento edilizio ed il suo “motivo architettonico”, non andranno a deturpare l’estetica del fabbricato, sempre nel rispetto dei diritti tra terzi sanciti dal Regolamento di condominio o dal Codice Civile.

Analoga modalità di richiesta di nulla osta condominiale può essere messa in pratica nelle situazioni espressamente previste dal Regolamento di Condominio, dove necessita chiedere l’autorizzazione dell’Assemblea, come ad esempio nei casi di frazionamento di u.i., mutamento destinazioni d’uso, apertura di attività extra alberghiere, apertura di seconda porta nel vano scala..

Tale documentazione dovrà essere opportunamente approvata mediante delibera condominiale nelle forme previste dal Regolamento di Condominio o dall’ordinamento giuridico.

Non sarà necessaria l’ allegazione della delibera alla richiesta di autorizzazione all’intervento da depositarsi presso il Comune, se non espressamente richiesto dall’ufficio tecnico, in quanto è ben indicato nelle modulistiche preposte che l’intervento “..ha esclusivi fini urbanistici, salvo diritti verso terzi”, sarà comunque onere del Progettista incaricato di predisporre la necessaria documentazione volta all’ottenimento del titolo autorizzativo.

Redatto il 12.08.2017

Geom. Alessandro Grupico
Geometra, Imprenditore, Blogger, Autore di un libro di Soluzioni per Agenti Immobiliari

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)