Utilita’ della relazione di conformita’

La compravendita di un immobile è un momento significativo della vita di ognuno di noi in quanto si provvede al trasferimento della proprietà di un bene per il quale abbiamo lavorato con sacrificio per molti anni, anche decenni, oppure sul quale abbiamo fatto un investimento economico importante per assicurare un “tetto” a noi ed alle nostre famiglie.

E’ un argomento che ci procura molti pensieri già solo al pensare come organizzarlo e portarlo a conclusione ed è per questo che dobbiamo pianificarlo al meglio delle nostre possibilità, affidandoci a consulenti specializzati e “certificati” che possano assisterci in ogni momento della trattativa.

Alla luce delle più o meno recenti normative del settore urbanistico, catastale, energetico legate alle compravendite immobiliari, sempre più stringenti ed in continua evoluzione, a mio modesto avviso perseguire il “fai da te” che vedevo (e vedo tutt’ora) espletare dai clienti più virtuosi e volenterosi, non può essere più una strada consigliata; la “posta in palio” è molto alta e sempre più collegata ad altre trattative concatenate dove si vende per poi ricomprare, non si può commettere passi falsi, a mio avviso c’e’ oggettiva necessità di professionismo e pertanto di consulenti che conducano le parti attrici di una Compravendita in ogni momento della trattativa, al fine di perfezionarla nelle migliori condizioni di sicurezza e garanzia, per arrivare ad un soddisfacente risultato per entrambe.

Lavorando in questo settore da oltre 20 anni “spalla a spalla” con studi notarili ed agenzie immobiliari, ammetto di aver acquisito una buona statistica di trattative tra privati saltate all’ultimo secondo per ignoranza delle norme o assenza delle necessarie condizioni di garanzia urbanistica o igienico sanitaria (leggasi agibilità) previste dai Regolamenti vigenti; oppure rogiti annullati e posticipati perché non era stato fornito l’obbligatorio Attestato di Prestazione Energetica oppure perché non si era provveduto all’”allineamento catastale”, condizione essenziale per la dichiarazione di conformità catastale tra le parti ai sensi L. 122/2010; l’attuale normativa di settore è molto ampia e soprattutto dinamica anche per chi è esperto del campo, pertanto ritengo ormai anacronistico provvedere in maniera autonoma a risolvere ogni esigenza che affiora durante la trattativa, anche perché tenendo conto gli interessi in gioco molto alti, immettere sul mercato seppur in maniera inconsapevole, un immobile che presenta delle pregiudizievoli o carenze, può comportare dei ritardi o annullamento delle trattative, riconducibile a richiesta dei danni ai quali poi si viene immancabilmente chiamati a rispondere.

Ma allora come possono un Agente Immobiliare oppure un privato che vogliono vendere serenamente un immobile, risolvere brillantemente questa situazione e pensare esclusivamente alla vendita senza venir risucchiati da tutti gli adempimenti amministrativi che precedono e seguono la trattativa immobiliare?

A mio avviso un’ottima soluzione può essere l’introduzione della relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale, un’asseverazione tecnica da allegarsi ad ogni atto di trasferimento immobiliare, a firma di un tecnico abilitato che certifica sotto la sua personale responsabilità la congruità e regolarità del bene oggetto di trasferimento.

Leggendo qua e là su internet, riscontro che questo prezioso strumento tecnico sta piano piano diffondendosi nelle Regioni del Centro Nord (specialmente in Toscana ed Emilia Romagna) ed i vantaggi ed i miglioramenti credo siano immediati e sotto gli occhi di tutti:

• assicurare ai soggetti interessati da un trasferimento immobiliare eccellenti standard di sicurezza e serenità;
• tutelare il patrimonio edilizio esistente, assicurandone la regolarità urbanistica ed igienico sanitaria, provvedendo dopo un’attenta analisi storica ad individuare le eventualità irregolarità riscontrate, indicando tra l’altro le migliori possibilità di adeguamento alle vigenti normative;
• esercitare addirittura una funzione sociale di interesse nazionale, contribuendo con la “certificazione del bene”, alla diminuzione dei contenziosi nelle aule di Tribunale.

La relazione è utile anche a chiarire ai cittadini il ruolo del Notaio in ambito tecnico nel rogito, ritenendolo spesso responsabile di eventuali abusi (latenti nel tempo) ricadenti su immobili oggetto di rogito; il Notaio non ha ovviamente effettuato controlli approfonditi, tantomeno eseguito sopralluoghi di conformità in sito: la legge gli impone di acquisire e riportare le dichiarazioni urbanistiche del venditore e la maggior parte delle volte quest’ultimo non è competente né tantomeno al corrente dell’effettiva regolarità del suo immobile.

I tempi sono cambiati e le normative si sono moltiplicate in ambito immobiliare, per cui oggi è necessario offrire una tutela maggiore rispetto al passato, dove il Notaio acquisirà una relazione tecnica redatta da chi è professionalmente competente in materia (architetto, geometra, ingegnere eccetera), al quale si chiederà di garantire la certezza di fare un buon acquisto dal punto di vista urbanistico-edilizio, mentre la sicurezza giuridica continuerà ad essere garantita dal Notaio, come è stato finora.

In quest’ottica il Privato potrà sentirsi tutelato e ben assistito ed anche la categoria degli Agenti Immobiliari verrà alienata da adempimenti ed incombenze varie che spesso sono dei pesanti fardelli che rallentano lo sviluppo della loro naturale attività lavorativa.

In qualità di membro del Direttivo dell’Associazione Geometri del Nord Est (www.geometrinordest.com), Associazione di categoria che ha nella propria mission quella di promuovere la figura del Geometra sviluppando tutte le opportunità che aiutano a perseguire questi obiettivi, ho fatto qualche indagine anche a livello istituzionale per capire quanto fatto dai Collegi in questa direzione, riscontrando, e forse non in molti lo sanno, che il Collegio Nazionale dei Geometri e del Notariato, avevano siglato già nel Dicembre 2014 un Protocollo d’Intesa di durata 3 anni, quindi scadenza Dicembre 2017, con tacito rinnovo, volto alla promozione ed utilizzo di questa relazione di conformità; pertanto anche in questo senso c’e’ da parte delle Istituzioni come il Collegio dei Geometri e del Notariato, ampia disponibilità nello sposare questo importante progetto, che alla data attuale risulta purtroppo arenato in molte Regioni d’Italia.

Tenuto conto degli adempimenti amministrativi da espletare, nonché della responsabilità professionale presente e futura che ne consegue per il tecnico firmatario, credo che bisognerà modificare anche il “sentiment” verso questa relazione di conformità, ritenuta in qualche occasione dall’utente finale superflua ed un ulteriore onere accessorio della stipula; dovrebbe bensì essere ritenuta come una “certificazione di qualità”, un piccolo investimento per garantirne uno assai più rilevante.

Si potrebbe creare un format nazionale, anche con un software apposito, di massimo 4 pagine, con delle caselle preimpostate dalle quali non si può uscire se non si è data una risposta univoca che equivale ad una certezza su tutti i temi solitamente necessari per la stipula (urbanistica, catasto, impiantistica, agibilità..) ed abbinarla a compravendite e locazioni, un po’ come fatto oggi con l’A.P.E.. Come l’APE le renderei obbligatorie prima della pubblicità immobiliare, quindi appena acquisito l’incarico, al fine di dare sicurezza all’ acquirente ed anche venditore, guadagnando tempo in caso dell’arrivo anzitempo di una proposta e magari in caso di immobile abusivo ed insanabile, risparmiare una bel po’ di tempo a tutti!

Redatto il 07.08.2017
Geom. Alessandro Grupico
Iscritto al Collegio dei Geometri di Roma al n. 9337

(Le notizie ed i dati forniti nell’articolo derivano da personali studi ed interpretazioni dello scrivente e non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.)